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Immobilien als Geldanlage

Kein risikoloses Investment

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Die Immobilie - ein sehr emotionales Thema:
Emotion und Wirtschaftlichkeit vertragen sich nicht. Bedingt durch die i.d.R. relativ hohen Immobilienpreise in Deutschland, ist Immobilienbesitzer zu sein oder zu werden von vielen Menschen ein sehr angestrebtes und emotional behaftetes Ziel. Dabei werden die tatsächlichen Kosten und Risiken häufig außer Acht gelassen, oder sind Privatkunden schlichtweg unbekannt. Zu Ihrer Unterstützung haben wir nachfolgend ein paar wesentliche Punkte aufgearbeitet, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage dringend beachten müssen. Hinterfragen Sie selbstkritisch, ob und welche Immobilie zu ihnen passt. Wir lieben Immobilien, wir handeln Immobilien, aber die Immobilie passt nicht automatisch und zwangsläufig in jede Vermögensstruktur und nicht in jede persönliche Lebenssituation. Wir beraten Sie aber gerne.



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Klumpenrisiko:
Ein Hauptfehler, der bei vielen Anlegern immer wieder vorzufinden ist, ist ein sog. Klumpenrisiko, also die kumulative Häufung von Ausfallrisiken. Was bei Unternehmen Gang und gebe ist, muss dringend auch bei der privaten Vermögensstruktur Beachtung finden. Unternehmen beachten den Grundsatz der Risikostreuung. Die Risikostreuung zielt vor allem darauf ab, Geldanlagerisiken möglichst zu diversifizieren, also den Gesamtbetrag auf verschiedene Laufzeiten und Anlageformen zu verteilen. Alles in eine Versicherung, alles bei einer Bank, alles in ein Produkt, alles auf ein Pferd setzen ist schlichtweg falsch - somit ist auch "alles in eine Immobilie" falsch! Diversifizierung ist die erste, ökonomische Grundregel für jegliche Art der Vermögensaufstellung!


Liquiditätsrisiko:
Auch die Seite der Liquidität sollte bedacht werden. Denn von der Wohnung kann man ja nicht ein Stück verkaufen, wenn man einmal Geld benötigt. Wie der Name "Immobilie" schon sagt, handelt es sich um ein "immobiles Vermögen". Die Immobilie lässt sich nicht mitnehmen. Etwa in wirtschaftlich oder politisch unruhigen Zeiten. Ein Teilverkauf ist nicht möglich. Ein Verkauf zur falschen Zeit ist nur mit erheblichen Verlusten realisierbar. Etwa wenn es schnell gehen muss (Notverkauf). Beim Verkauf nach kurzer Haltedauer ist ein Verlust schon auf Grund der erheblichen Erwerbsnebenkosten vorprogrammiert. Beim Kauf eines Neubaus ist der Verlust beim Verkauf nach kurzer Zeit noch erheblicher, da man einen Neubau gekauft hat und eine gebrauchte Immobile verkauft. Wer in Deutschland eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte sich darüber im Klaren sein, dass mit einer nennenswerten Wertentwicklung in den meisten Fällen nicht unter30 Jahren zu rechnen ist. Opportunistische Kaufansätze sind dabei institutionellen Investoren vorbehalten (Im Einkauf liegt der Gewinn).


Rendite & Ertragsausfall:
Die Rendite bei Immobilien bezeichnet man als "Mietrendite". Diese errechnet sich durch die Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Ein Beispiel: Kaufpreis: 200.000 Euro. Jahresmietertrag: 20.000 Euro. Ergibt eine Mietrendite von 10 % (20.000 X 100 / 200.000 = 10 %). Die Mietrendite wird jedoch durch folgende Faktoren erheblich geschmälert: Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Grundbuchgebühren, Verwaltungskosten, nichtumlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungskosten sowie durch Sanierungs- und Modernisierungskosten, die über die Jahre oder bei gebrauchten Objekten oft schneller als beliebt, auf den Immobilienbesitzer zu kommen. Zahlt der Mieter die Miete nicht, bricht die Rechnung sowieso in sich zusammen (Vermietungsrisiko). Auf Grund der fehlenden Erfahrung, errechnen private Immobilienkäufer die Mietrendite vor dem Kauf nicht einmal. Falls doch, besteht der nächste Fallstrick darin, die ganze Reihe an Kosten, die mit dem Erwerb und der Bewirtschaftung einer Immobilie im Zusammenhang stehen, nicht berücksichtigt zu haben. Übrig bleibt in Wahrheit häufig nur noch eine mickrige, kleine Nettomietrendite.


Sanierungs- Modernisierungsrisiko & Instandhaltungsrücklagen:
Bei gebrauchten Immobilien muss der Zustand und das Verhältnis zwischen anstehenden Modernisierungsmaßnahmen und vorhandenen Instandhaltungsrücklagen genau geprüft werden. Es empfiehlt sich, das vor dem Kauf über einen unabhängigen Immobiliensachverständigen prüfen und dokumentieren zu lassen.


Vermietungsrisiko:
In einem breit diversifizierten Immobilienportfolio spielt das Mietausfallrisiko eher eine untergewichtete Rolle. Besteht das Immobilieninvestment jedoch nur aus einem einzigen Objekt, bedeutet ein Mietausfall den Totalausfall der Mietrendite. Schlimmer noch, denn die laufenden Kosten müssen weiter bezahlt werden. Einen nichtzahlenden Mieter (Mietnomaden) wieder aus der Wohnung zu bekommen, ist nach deutscher Rechtslage milde ausgedrückt "schwierig". Das Mietausfallrisiko bezeichnet ein unkalkulierbares Risiko bei einem Einzelimmobilieninvestment. Ein Immobilieninvestment sollte daher nur im Rahmen eines Immobilienportfolios in Erwägung gezogen werden (Risikodiversifizierung).


Wertentwicklungsrisiko:
Die derzeitige Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland wird vor allem von Investoren aus Griechenland und Russland massiv nach oben geschoben. Schön für Immobilienbesitzer, schlecht für Immobilienkäufer. Der Zyklus der Immobilienpreise bewegt sich in Deutschland historisch in Wellenbewegungen über etwa 7 Jahre. Immobilienfachleute warnen schon heute vor eine Immobilienblase. Stellen Sie sich einfach nur die Frage: Kann man Immobilien heute gewinnbringend verkaufen? Wenn Sie diese Frage mit "ja" beantworten, erübrigt sich die zweite Frage: Kann man Immobilien heute günstig kaufen? Es gibt ja nur eine Wahrheit. Wie auch an der Börse. Sind die Kurse hoch, kann ich teuer verkaufen aber nicht gleichzeitig günstig einkaufen. Im Einkauf lieg aber der Gewinn. Der Kauf zum falschen Zeitpunkt muss zwangsläufig zu einem Verlust oder zumindest zu einer verringerten Rendite führen.


Eigentum verpflichtet:
Mit einer Immobilie kauft man sich Arbeit! Es gibt ständig etwas zu tun: Erstvermietung, Folgevermietung, Renovierung, Sanierung, Modernisierung, nervige Anrufe des Mieters am Sonntagabend, Nebenkostenabrechung erstellen, Reklamation des Mieters bearbeiten, Eigentümerversammlungen, ständiges Nachschießen für Gemeinschaftskosten wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht oder aufgebraucht ist. Kosten für Maklergebühren usw. Diese Liste ließe sich beliebig fortschreiben. Insbesondere im Alter nervt der ganze Aufwand zusehend.


Vermögensbildung vs. Anlagekapital:
Immobilien eignen sich hervorragend zur Vermögensbildung. Durch die Vermietung genießt der Investor Steuervorteile. Durch den Kauf von Baudenkmälern erzielt der Investor sogar erhebliche Steuervorteile. Nach einer Haltedauer von 10 Jahren ist der Gewinn sogar noch steuerfrei. Vor Rentenbeginn kann man die Immobilie, auf Grund der langen Haltedauer von 25-30 Jahren (Finanzierungslaufzeit) meist gewinnbringend verkaufen und das Kapital vernünftig anlegen und streuen. Eine Anlage in Immobilien mit barmitteln ist meist nicht sehr lukrativ und birgt im Gegenzug erhebliche Risiken.


Vermögende Immobilienbesitzer:
Vermögende Immobilienbesitzer, insbesondere in der zweiten oder dritten Generation, sind froh, wenn sie ihre Immobilienbestände reduzieren und die ganze Arbeit und den lästigen Aufwand endlich los sind. Kapitalanleger wollen vor allem Sicherheit & Rendite. Sie scheuen den Aufwand. Wer will schon Arbeit mit seiner Geldanlage haben?!


Risiko der Zwangshypothek:
Die Finanzmarktkrise macht auch vor Immobilien nicht Halt! Längst sind Diskussionen über Zwangshypotheken auf Immobilienbesitz im Gange. Wenn der Staat Geld braucht - und er wird in den nächsten Jahren noch sehr viel Geld brauchen - geht die Enteignungspolitik auch bei deutschen Immobilien weiter.


Links und Filme

Immobilienblase
Die Welt: Wo Sie auf keinen Fall eine Wohnung kaufen sollten:

Zwangshypothek:
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Dirk Müller: Deutschland im Immobilien-Rausch



Gerne informiere ich Sie, wie Sie in diesen Zeiten trotzdem mit Immobilien Geld verdienen können.

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