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Nachrangdarlehen sind die neuen "geschlossenen Fonds"

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Eine Auswertung der Stiftung Warentest / Finanztest ergab, was sich mit meiner subjektiven Wahrnehmung deckt. Gut, ganz so extrem hätte ich es nicht erwartet, aber das Segment der geschlossenen Fonds war nicht erfolgreich.

Das enttäuschende Ergebnis können Sie hier nachlesen. Von 1.139 geschlossenen Fonds, die seit 1972 bis 2015 (Jahr der Auswertung) von Finanztest unter die Lupe genommen wurden, haben nur 6 % die Gewinnprognose erfüllt:

https://www.test.de/Geschlossene-Fonds-Die-schlimme-Bilanz-einer-Branche-4910691-0/

Nach Beginn der Finanzmarktkrise haben sich die G-20 Staaten darauf verständigt, zukünftig keinen Finanzmarktakteur mehr unkontrolliert zu lassen. Die geschlossenen Fonds sind vom Markt verschwunden. Von ehemals 400 Anbietern haben, nach Einführung der AIFM-Richtlinie, nur 20 Gesellschaften eine Zulassung erhalten. Anlagegelder dürfen seither nur noch von einer Depotbank verwahrt werden. Diese haftet für die Anlagegelder und muss vor Freigabe ein Wertgutachten erstellen lassen. Dieses Gutachten darf nur ein von der BaFin zertifizierter Gutachter erstellen. Nach erfolgtem Notar-Termin überweist die Bank direkt an den Verkäufer der Immobilie und der Anleger wird als Gesellschafter direkt Eigentümer der Immobilie und ist über das Grundbuch abgesichert. Durch die hohen Anforderungen der AIFM-Richtlinie haben viele Anbieter keine Zulassung erhalten oder schon gar nicht beantragt. Die Karawane zog weiter. Heute finden wir die ehemaligen Anbieter von grottenschlechten Immobilienfonds als Anbieter von sog. Nachrangdarlehen wieder. Diese werden auch vom Markt verschwinden, der Prozess staatlich kontrollierter Anlageprodukte ist nur noch nicht abgeschlossen.


Was ist ein Nachrangdarlehen?

Man wirbt mit Investitionen in Immobilien. Das ist schon mal völlig falsch, denn der Anleger wird nicht Eigentümer der Immobilie, sondern vergibt nur einen Kredit. Wie der Name "Darlehen" auch vermuten lässt. Im Prinzip ist es so, als ob Sie jemand auf der Straße anspricht und fragt, ob Sie ihm 10.000 Euro leihen könnten. Er würde es Ihnen schon nach 2 Jahren mit einer Verzinsung von 6 % p.a. zurückzahlen. Das ist etwa das vergleichbare Risiko eines Nachrangdarlehens. Mittlerweile geht man sogar schon auf Kleinstanleger ab 500 Euro los. Zum Vergleich schreibt die AIFM-Richtlinie, unter gewissen Voraussetzungen, eine Mindestanlage von 20.000 Euro vor. Man will bewusst Kleinanleger da raushalten. Auf Plattformen wie Exporo.de u.ä. können Minianleger schon mit Minibeträgen ein Totalverlustrisiko eingehen.

Die Plattformen werben das Geld ein und verleihen es an Bauträger weiter. Der Bauträger stellt das Geld der Anleger dann der Bank gegenüber als "Eigenkapital" dar, um weitere Kredite zu erhalten. Die Bank sichert sich erstrangig ab. D.h. sie steht im Grundbuch und wenn was schiefgeht, gehört das Objekt der Bank. Der Anleger wird erst nachrangig bedient. Also, wenn sich die Bank alles unter den Nagel gerissen hat und nichts mehr übrig ist. Erst dann kann der Anleger seine Ansprüche nachrangig geltend machen. Das ist ein Nachrangdarlehen.


Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht informiert über Nachrangdarlehen:
Fachartikel der Bafin zu Nachrangdarlehen


Zudem gehört die Baubranche zu den insolvenzgefährdensten Branchen in Deutschland. 17 %, zweithöchster Wert!

Euler Hermes Studie Baubranche: Weiterhin viele Insolvenzen, aber leichter Rückgang in 2015
Handelsblatt: Die Pleite-Falle
3.680 Insolvenzen im Baugewerbe im Jahr 2013

Die Bank vergibt nur Kredite, wenn der Kreditnehmer Eigenkapital vorweisen kann. In diesem Modell ist aber auch das Eigenkapital ein Darlehen. Die Bank würde dem Bauträger also gar keinen Kredit gewähren.


Sicherheiten:

Wenn jemand das Geld direkt in die Kasse bekommt, gibt es auch keine Sicherheit. Ein solches Anlageprodukt bräuchte mindestens eine externe Kapitalverwahrstelle und Mittelverwendungskontrolle. Ist dies nicht gegeben, kann schon die Plattform mit dem Geld machen was sie will. Unkalkulierbares Totalverlustrisiko!

"Nachrangdarlehen sind die neuen geschlossenen Fonds unter einem anderen Namen"

Wer sich kurze Laufzeiten wünscht, sollte darüber nachdenken, ob nicht eine börsentägliche Verfügbarkeit und somit gar keine Laufzeit die sicherere und bessere Variante wären. Es gibt exzellente Vermögensverwaltende Produkte, mit einer Historie von über 30 Jahren und einer durchschnittlichen Rendite von über 7 % p.a.

"Die Kunst in der Kapitalanlage ist es, Sicherheit und Rendite in Einklang zu bringen"

Es ist zu erwarten, dass eine spätere Auswertung von Nachrangdarlehen bei Finanztest ein ähnlich schlechtes Ergebnis wie bei geschlossenen Fonds ergeben wird.



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